如果你对知识城还停留在刚需的认知时，那就out了。
今年知识城画风突转。在即将入市的多个新盘中，不仅多个楼盘主打大户型，更有盘跻身了千万行列，一改往日的刚需形象。
作为具有全球影响力的国家知识中心，知识城一路走来红利不断，在过去吊塔与挖土机建设的浪潮中，吸引了无数刚需客前去置业，房价也一路高歌猛进。
从刚需到改善时代，且楼盘供应严重内卷的知识城，还能ALL IN吗？
知识城爬坡 从刚需到千万级产品
知识城分南、中、北三大片区。北区，主打IAB、NEM等高新产业；中区为创新服务组团，承担中新合作示范区项目；南起步区为配套服务集聚区及知识经济示范区。三大片区各司其职，各有侧重。
据不完全统计，知识城目前云集了超10个项目（包含在售）。从地图上来看，即将入市的项目主要集中在中区和南区，大多分布在地铁14号线知识城支线和21号线附近。
部分知识城项目
去年知识城一度卖到断货，今年来6大项目短兵相接，在迎来供货潮时，也在渐渐拔高知识城的准入门槛。
当前知识城两极分化明显。一类是以德信知识城嘉达·山与墅、知识城·悦辰壹号、知识城龙狮项目、越秀联投·居山涧等为代表的改善型楼盘，均将推出低密度大户型、叠墅等产品；另一部分则是像升龙学府上城、凯德·中新里、知识城·悦辰壹号等主打刚需的楼盘。
以德信知识城嘉达·山与墅为例，目前项目已开放销售中心。从名字上来看，该项目由三家开发商合作开发，由18栋叠墅组成，户型建面约163-187平，货量仅242套。
从销售中心来看，整体是以新岭南风格来打造，着实有点小惊喜。销售介绍，项目最大的亮点就是“纯”。“我们想打造的就是，当你提这个项目时，就瞬间明白这是个纯叠墅的盘”。
居住纯度的背后，靠的是千万级的money来支撑。
作为知识城第二贵的地块，该地块是在去年4月份首轮集中拍地中，德信地产以2.7万/平楼面价竞得。目前项目市场吹风价6万+，这也就意味着想挤进这个纯度爆表的项目，准入门槛将达到千万级。
相比改善型产品的“贵”，片区主打刚需的项目价格普遍在3万上下，显得亲民许多。
作为知识城集团开发的首个大型住宅项目，知识城·悦辰壹号在鸽了10年后在近期开放了销售中心初露真容，此期间项目经历了三次更名。
知识城·悦辰壹号销售中心
从销售中心了解的信息来看，项目将主推88-163平住宅及叠墅，产品类型更为丰富。作为一个占地约25.67万平、住宅共有67栋的大盘，预计项目首次开盘将有惊喜。
知识城·悦辰壹号沙盘
目前知识城在售有时代印记、升龙学府上城、凯德·中新里等项目，不仅有6个项目即将入市，还有19个旧改待进一步开发。未来的知识城想不卷都难！
多盘内卷 知识城集团或是最大赢家
在知识城多盘暗战中，最大的赢家当属知识城集团。
纵观在售和即将上新的项目不难发现，在以联合开发的项目中，知识城集团均有参股，如德信知识城嘉达·山与墅、凯德·中新里两个项目。除了合作开发的项目，还有知识城集团全资操刀的项目，如知识城·悦辰壹号和知识城龙狮项目。
红色部分均为知识城集团参与开发的项目
摊开知识城集团在知识城的发展版图，除了住宅外，集团还参与开发了商业项目的开发。
在2021年2月，知识城集团以总价12.39亿元、楼面价3264元/㎡拿下知识城一宗商地；同年6月又以4.41亿元拿下超级邻里中心地块，折合楼面价4310元/㎡。
值得一提的是，超级邻里中心，与知识城·悦辰壹号一路之隔，建成后将是知识城里最大的商业项目，拟涵盖体育馆、体育配套设施（包括赛事型体育场所和经营性体育场所）、商业配套、公寓、公共服务配套设施。
超级邻里中心效果图
此外，在知识城多个项目中，如中新国际联合研究院总部、知识城大厦、知识城广场、中新智慧园、中新国际科技创新合作示范区、超级邻里中心、知识塔……这些项目背后都有知识城集团的影子。
面包水涨船高，购房者跟不跟？
步入新时代的知识城，究竟还能不能买？
先来看一下知识城的底牌。
从2010年中新广州知识城正式奠基开建，到2018年知识城上升为中国-新加坡双边合作项目，再到国务院批复同意《中新广州知识城总体发展规划（2020-2035年）》。知识城的发展基本面其实一目了然。
享受规划红利的知识城，经济一路上扬。随着建设不断深入，不少项目已建成或者投入使用。未来还将有诺诚健华、小鹏汽车、恒瑞、创维、百度Apollo、中国纳米谷、GE龙沙、宝能新能源汽车等重大项目落地。
虽然有政策红利的加持，但是相关配套长期跟不上居住需求，知识城一直被外界所诟病“产业未行，楼市先行”。
在过去，知识城房价一路高歌猛进。据克尔瑞数据显示，从2017年的1字头，到2021年的25959元/㎡，知识城仅仅只用了5年时间。
房价飙升之外，知识城更是被卖断货。在2019年知识城的供应量维持在高水平，从2020年开始，就开始步入了供不应求的态势。
当下楼市挤水分，回归核心区正在成为主流声音。随着大量的新货供应，知识城再次回归视野，有政策红利、城市界面新、升值方面有盼头，但配套、居住氛围差，离市区远，这些客观存在的事实也不容忽视。
用时10年，南区才成长为整个知识城发展最为成熟、配套较为完善的区域的地方。知识城片区何时能真正腾飞，只有一个字------等。
往往，人生最微妙的就是等待，但取决于你愿不愿意陪跑。
