特别策划
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“疫后”半年间，各行业疯狂投入“搞事业”，房地产也不例外。
关于复苏与否的时间线，业内外人士曾不约而同地划在二季度末。 房地产是否筑底完成？未来方向在哪？半年成绩单至关重要。
网易房产联合合富研究院从数据维度回顾广州楼市上半年，剖析楼市慢复苏下的真实肌理。
2023上半年，虽然广州楼市仍在探底与慢复苏间徘徊，一些新态势浮出水面。
新货供应首次跌破低位，土地市场“新面孔”活跃，抄底靓地。本地+过江国央企分食，市场占有率重新洗牌。
中心区量价齐升，千万豪宅占比再上升。消费力从刚需向改善转移。
展望下半年，机构预测楼市有望在第三季度筑底完成，全年成交量或可上涨近1成。
近日，高层定调、广州入户等“宽松”政策春风拂来。多方合力之下，未来广州房地产市场能否重新焕发生机？
新货供应首次低于400万㎡
供需双降
上半年，广州网签成交面积仅为448万㎡，已连续18个月平均月度水平维持在70万㎡左右的低位。
除却需求端的持续低落，供给端也首次衰退。上半年新增预售仅374万㎡，这是自2018年以来，首次出现低于400万㎡的水平。
新货供应减少有多方原因，主要受前期土地成交量和阶段性市场热度的影响。
据网易房产追踪，2022年的土拍，便已埋下未来新货下滑的伏笔。去年，广州宅地全年进账1221亿元，比2021年的1777亿元下滑超3成。
同时，由于成交量持续处于低谷，市场观望情绪浓厚，房企手里的存货较多，推新积极性下降，选择延后节点，等待更好的时机开盘。
供需双双下滑，广州楼市正在经历更加复杂的的新态势，以及面临15年来最长的“底部”调整周期。
上一次相似周期出现在2014年1月，由于限购加码，历时15个月；其次是2011年，由于实施限购和房贷收紧，历时13个月。本轮楼市“筑底”从2022年1月开始，由于经济趋弱和房企债务危机，至今已历时18个月仍未见底。
在市场疲态之下，一边是供需双降，一边却是实力房企的再次出手。
上半年，国央企狂揽8成靓地，在16宗成交土地中，将13宗收入囊中。
“过江龙们”身影活跃，跨省开发商如武汉城建、厦门国贸、江苏亚伦等，纷纷入局广州分一杯羹。
蛰伏了两年以后，民企返场，举牌积极。如美的、龙湖等，与各路大佬同台角逐。
当下拿地，无疑是高性价比的。
上半年政府保持高质量推地，集中在中心区或热门区域的核心地段。如荔湾-羊城食品厂、天河-员村、天河-智慧城、白云-嘉禾望岗、番禺-番禺大道等。这些地块小而美，且搭配教育医疗交通等优质配套，和政府规划的支持，开发难度不大，周边有明确的需求人群。在优质地块供应的带动下，房企参与土拍的积极性提高。
其次，民企等竞争对手减少，对于资金雄厚的国/央企，乃至跨区域跨行业的企业，不失为插旗好时机。
随着新地块的入市，相信将有利于为新增供应注入新动能。
然而，成交地块趋向中心区或热门区域的核心地段。
近远郊的开发，未来又该何去何从？
中心区将近远郊抛离
上半年，广州楼市区域分化更趋极致。
成交面积上，中心区同比增长27%，已经远远甩开近远郊。特别是天河、海珠，近段时间集中优质供货，涨幅更是超7成、4成，领跑一众中心区。
反观近郊同比下降16%。黄埔作为前两年的供应大头，今年已然收敛不少；番禺下滑超2成。
令人意外的是远郊同比增长4%，超越了近郊。增城、南沙这对曾经的难兄难弟，抛出截然不同的成绩，南沙有政策等因素鼓舞，大幅上涨4成；曾经的销冠增城则下降近2成。
中心区的新房去化率、二手房表现也远远好于外围六区。
当中心区仍然保持在35%以上的去化水平时，近远郊去化率跌至20%左右的水平波动，新盘销售周期被拉长。
中心五区的二手房仍然受追捧，大部分价格相对平稳，拥有优质稀缺资源的项目价格还有所上升。而外围六区，部分楼盘的降幅已达10%-20%。
据合富研究院市场研究中心高级分析师吴智杰透露，目前广州市场成交已由“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。
中心区的优势除了土地供应吃紧以外，还有教育、医疗、交通、商业、生活便利度等优质配套无可复制； 不仅如此，郊区二手放盘增多，还对相关区域的一手置业信心产生影响，区域分化进一步加剧。
改善当道
中心区房价悄然回升
购买力更多向优势地段/优质改善项目集中。“强者更强”，是上半年广州楼市的最大特征。中心区的成交量稳中有进，豪宅市场的走货动能也不断走高。
上半年，全市千万级别的豪宅成交近2300套，成交量创5年新高。在中心区成交中，占比首次突破4成。换句话说，这个时间点出手的豪宅买家，是乐于追逐顶级价位的“真·豪”。
下半年，中心区多个优质景观豪宅有望集中入市，包括广州地铁·珑璟台、江湾和樾、滨江·樾、荔湾珠实西关都荟等，毫无疑问会将进一步拉升1000万元以上物业的占比。
豪宅市场的供求两旺，反映优质资产并不缺捧场客。
第二季度，中心区的房价已经悄然回升，有3成项目涨价4-6%。主要集中荔湾的广钢新城、花地湾、大坦沙、芳村中心等地段较成熟的板块。另外，天河、海珠个别在售货源减少的板块，价格也略有上升，包括天河奥体-广氮，海珠琶洲、东晓南/江泰路板块等。
但近郊和远郊下探的脚步仍未刹住。近郊5成项目降价4-6%；远郊1成项目降价5-10%。
部分豪宅项目，即使总价高达半亿，也能卖出刚需速度。琶洲南TO D、万汇天地臻园、保利天瑞、白鹅潭悦府等改善/豪宅项目，首开或加推的去化率均在60%以上。
如琶洲南TOD，总部经济区落地的官宣，和不可复制的江景，总去化率高达5成，远超近远郊的20%，略高于中心区的35%。现在小户型已经一房难求。
这也反映了“优质地段+稀缺资源”这套公式被再次印证。
三季度筑底完成
全年成交量有望上升一成
分化之下，广州楼市 何时才能 终结史上 最长“低谷”呢？
据合富研究院预测，底部已经逐渐浮出水面，到第三季度，市场已能真正筑底完成。
下半年成交量预计在450万㎡左右，按此推算，全年成交量能达到870-920万㎡之间，较2022还可上升近1成。
吴智杰分析，政策利好和市场优质供应将对市场成交有着强力支撑。
政策上， 广州放宽落户条件、政府施 策更灵活，且房贷利率可期待有进一步优惠。 市场上，包括天河、荔湾、海珠将有不少实力全新 盘入市，附带稀缺景观。 一众中心区优质项目、“压箱底”豪宅集中入市，有利于为市场注入一剂强心针，加速修复广州楼市。
相比成交量上升，对于广州来说，2023年下半年仍是去库存的过程。预计下半年全市新货约2.8万套，环比上半年降15%，同比全年减少近4成。预计中心区继续稳中有升，新货上涨一成；近郊环比持平；远郊新货减少超3成半。
不可否认，房地产引擎尚处于“怠速状态”，筑底求实仍是一段时期内楼市发展的“主旋律”。
但目前宏观经济遇到的问题也并非 单纯的“救 市措施”可以解 决，广州楼市进入15年以来的低谷，这与“消费者收入及就业预期”的走低基本一致。
你对广州半年成绩单，打几分？密集政策吹风，广州接下来会否跟进“因城施策”？ 评论区，一起聊聊。
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